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房企融资渠道堵塞、海hg0088:外债增加 中小房企受挤压

作者:陈东 来源:admin 关注: 时间:2019-06-02 12:04
核心提示:“今年房企最困难的就是资金,很多资金成本已经超过15%,但是依旧很多资方不愿意出钱。”一位房企高管表示。

  晚上11点,吴裴培(化名)接到一个几年不联系的前同事电话,开口就问能否对接资金帮其所在房企融资()。最近两个月,吴裴培不断接到这些多年未联系的朋友电话,主题基本都是融资。“很多TOP30的房企都找过我,不过资金方很谨慎,并未成功。”吴裴培告诉第一财经记者。

  今年以来,所有房企都感受到融资渠道的步步收紧,无论是融资难度还是融资成本,都让资金部门倍感压力。“今年房企最困难的就是资金,很多资金成本已经超过15%,但是依旧很多资方不愿意出钱。”一位房企高管告诉记者。

  2018年房地产的关键词之一就是:缺钱。

  融资渠道堵塞

  进入2018年以来,虽然银行业和房产行业监管双向趋严,宏观上看,2018年资金利率提高非常厉害。

  “之前大部分公司拿地前都会做前端融资,增加资金周转速度,不过目前这个方式基本被杜绝,我们基本无法前融。”一位融创内部人士告诉记者。

  同策研究院研究员陈朦朦表示,此前金融机构资产规模高主要由于层层嵌套,监管趋严后,很多机构做不了债权类业务只能做股权投资。因此有能力的上市房企可利用上市优势,利用再融资方式为公司提供充足的资金需求。

  以往,开发商拿地自有资金通常只有一成甚至有“空手套白狼”情况,自从今年的监管政策不断严格后,前端融资几乎杜绝。

  一位信托人士透露,之前帮房企做了一笔信托前融,后来在放款环节出现监管加强情况,直接没有放款成功。

  在开发贷方面,银行基本没有融资额度,包括建设银行、中信银行等银行客户经理向记者表示,已经很久没有帮开发商进行开发贷融资。

  即便是房贷,银行的放款也非常慢。中信银行某人士称,每个月给某TOP3房企的房贷额度均在10亿左右,对于销售几千亿的房企,这点房贷额度无疑杯水车薪。

  中国人民银行调查统计司司长阮健弘公开表示,2018年一季度新增的房地产贷款是1.9万亿元,占同期各项贷款增量的比重比去年的占比低2个百分点,下一步人民银行将继续坚持稳健中性的货币政策。

  长江证券一份研报指出,上市房企销售回款与借款收到的现金增速持续下滑,2018年一季度增速分别下降至约14.0%和4.8%;同时,偿债高峰期已经来临,一季度偿还债务支付的现金同比上升约38.5%。

  一位金融人士表示,融信某项目刚刚做了一笔前端融资,资金成本11%。对于这样的上市房企融资成本已经提高,中小房企()更是面临融资压力。

  海外债增加

  自今年开始,房企借道海外融资“储粮”的动作频发。

  记者从国家发改委网站的外债管理板块公示信息发现,对融创、万科、首创、金科、华远等多家房企的境外发债予以备案登记,如计算上此前批复的万达、旭辉、阳光城、富力等多家房企的境外发债备案,已有超过十家房企在不到一个月的时间发行境外债券。

  “海外债利率相对较低,我们也在帮东原地产进行海外债操作,这个方式在今年受到房企追捧。”一位金融人士告诉记者。

  同策咨询数据显示,4月份,海外融资总额折合人民币376.12亿元,相比上月份193.44亿元大幅上升。从币种来看,2018年4月份房企融资仍以人民币为主,美元次之、新加坡元第三。

  值得注意的是,新加坡元首次超过港元位列第三,主要原因是本月有两家房企(龙光地产和建业地产)选择发行以新加坡元为货币单位的公司债,融资金额为16.68亿元(3.5亿新加坡元)。

  陈朦朦认为,在国内融资难度系数高,外部环境发生根本性转变时,房企海外融资规模扩大是必然趋势。

  具体来看,发行公司债是大部分房企融资的主要方式之一,本月此类融资方式融资环比大幅上涨,融资总额占比 61.13%,位居第一,其中境内发行 116 亿元,占比 24.67%,境外发行 354.13 亿元,占比 75.33%。

  境外融资原本被视为境内融资的补充方式之一,但就目前的态势看,境外融资有成为房企最主要融资方式的可能性。

  国金证券首席宏观分析师边泉水表示,有些行业风险较高,新皇冠体育中心,风险溢价就会提升,融资方会要求提供更高的利润水平,信用利差在扩大,这一点对房地产行业来说是不利的。

  中小房企承压

  资金紧张的背后,迫使房企开始加速回款。

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