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2018房企融资通道观察:债hg0088:券回升 境外美元融资暴涨八成

作者:吴王妃 来源:admin 关注: 时间:2019-06-02 12:19
核心提示:随着债市回暖,此前已获批的地产类公司债近期开始密集发行,地产发行人将在2018年逐步进入偿债区间;同时,海外融资继续猛增......

  房地产投资呈现一种诡异的局面。

  开发端,3月地产投资累计增速反弹至10.4%,新开工累计增速反弹至9.7%,房地产成为投资的主要支撑。资金端,房地产企业到位资金创近三年新低。

  2016年以来,金融市场对地产企业的外部资金支持下降,债券发行体量萎缩,近期银行贷款也有收紧,非标融资被大幅压缩。

  地产公司融资政策在整体收紧的环境下也有微调,随着债市回暖,此前已获批的地产类公司债近期开始密集发行,地产发行人将在2018年逐步进入偿债区间。同时,海外融资继续猛增,今年以来房企境外融资高达193亿美元,同比上涨了80.6%。

  地产开发端与资金端不匹配

  开发端来看,根据国家统计局4月17日公布的数据,2018年一季度,365体育投注提款,固定资产投资增速7.5%,较去年四季度略有反弹,bt365体育在线投注,主要是由于房地产带动投资回升。从三大分项看,一季度制造业投资增速3.8%、基建投资增速8.3%,均较前两月继续回落,房地产投资增速10.4%,继续回升,是投资的主要支撑。

  招商银行资产管理部高级分析师刘东亮表示,3月地产同比增速相当乐观,在对地产融资、按揭收紧及销售回落的背景下,地产仍能有强劲表现,一是与3月挖掘机销售爆发相互佐证,二是表明开发商资金压力不大且对未来销售乐观,三是表明今年地产投资没有必要悲观。

  从房地产资金端看,2018年一季度,房地产开发企业到位资金3.68万亿元,同比增长3.1%,增速比1-2月份回落1.7个百分点。此前,2016年、2017年,地产到位资金增速分别为15.2%、8.2%。

  “房地产销售不差,开发商也不差钱,没钱也不可能有这么高的开工。”刘东亮说。

  不过,民生银行首席研究员温彬表示,房地产投资增速则创三年新高,房屋新开工面积同比增长9.7%,较上月末扩大6.8个百分点,带动房地产投资继续回升,不过在房地产融资持续收紧的背景下,房地产投资上涨趋势难以持续。

  从销售回款看,2018年一季度,商品房销售面积同比增长3.6%,商品房销售额同比增长10.4%。

  海通证券宏观分析师姜超认为,一季度土地购置面积增速0.5%,仍较低迷,但受益于待售面积降幅扩大及前期土地购置高增,新开工增速回升至9.7%。

  兴业研究认为,房地产投资增速的反弹更多是土地购置费增长带来的虚火。剔除土地购置费用后的房地产投资增速与2017年12月基本持平。

  债市回暖房企债券融资加快

  在楼市调控、去杠杆叠加金融监管趋严的大背景下,房地产企业的融资难度正在增大。

  地产融资主要渠道中,包括银行贷款、公司债和企业债、境外发债、资产证券化、信托等。

  其中,随着信贷市场的调控持续,“房地产政策控制房源、房价,房地产价格不允许大幅度起落。为了防控资金流向房地产开发,我们对严格管控房地产的资金支持。”一位建行高管表示。

  地产公司债虽已开闸但节奏仍较慢。

  春节以来,除住房租赁专项公司债券获得较快通过,上交所3月放行5单、140亿余元地产类公司债;4月仅北京链家拟发行60亿元私募类公司债获得通过。4月16日,广州富力地产拟发行200亿元私募类公司债,项目状态为“已受理”;4月17日,建发房地产拟发行45亿元小公募类公司债,项目状态为“终止”。

  不过,在债市一季度回暖的情况下,此前已获批的地产类公司债近期开始密集发行。多家上市房企密集公告发行地产公司债。招商蛇口4月17日公告称,拟发行30亿元公司债,品种一实际发行规模为人民币20亿元,最终票面利率为5.00%,品种二实际发行规模为人民币10亿元,最终票面利率为4.83%。

  根据Wind统计,2018年3月,地产类信用债总计发行616.2亿元,为2017年以来单月发行新高。仅次于2016年9月742.55亿元的发行规模。2017年,地产类信用债从2016年的8132亿元猛降至3126亿元。截至4月16日,地产类信用债已发行1300亿余元。不过,地产发行人将在2018年逐步进入偿债区间。

  有债券分析师表示,债市回暖,受到资金面整体偏松,去杠杆带来“非标转标”继续酝酿等因素影响,社会融资尤其是非标融资大幅减少,债券融资明显上升。

  海外融资猛增八成

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