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恒大等房企未雨绸缪降hg0088:负债 融创中国硬撑杠杆遭降级

作者:晓燕 来源:admin 关注: 时间:2019-06-02 14:33
核心提示:融创加杠杆的同时,则是出售资产方万达的去杠杆之举。此前,大型上市房企中国恒大绿地控股等都在加快去杠杆的进程。

  7月12日,继国际著名评级机构标普之后,斥资632亿元收购万达旗下文旅和酒店资产的融创中国,被惠誉列入负面信用观察名单。标普称此举是反映在大规模收购土地及扩张非核心业务之后,融创的财务杠杆可能进一步恶化。

  融创加杠杆的同时,则是出售资产方万达的去杠杆之举。此前,大型上市房企中国恒大()、绿地控股等都在加快去杠杆的进程。

  硬撑杠杆遇风险

  国内房企一直处于高负债的运行轨道中。而今随着美国加息、缩表、国内调控等一系列压力之下,一些大型房企正在着手优化资本结构,降低财务杠杆。

  本周的一大热点事件便是万达将13个文旅项目和76个酒店项目以632亿元的价格甩卖给了融创中国。对此,王健林表态称,“此次交易完成后,万达商业计划今年内清偿绝大部分银行贷款,万达商业负债率将大幅下降。”

  万达通过卖资产的方式直接还债看起来简单粗暴,不过其还有另外一层目的,即通过本次交易实现轻资产化运营。实际上,轻资产化目标也不一定要通过直接出售这一手段才能实现。

  “万达是用出售资产的方式去实现轻资产化,放弃了未来资产增值空间,而我们是通过资产证券化的方式实现轻资产化,不同的是兼顾了资产未来增值空间的方式。”7月13日,某大型上市房企董秘办人士指出。

  实际上,近日降低财务杠杆、优化资本结构的不仅是万达。在港上市的另一家大型房企恒大7月3日公告称,截至6月30日,集团已完成了全部永续债赎回工作,共计1129.4亿元,实现对资本市场的承诺;此前,其大举引进战略投资者增资并还债。

  “企业自身在主动的去杠杆,虽然是资金链的行为,不过在同一时间点做类似的行为可能是来自市场和监管的压力。”7月12日,中国社科院金融研究所研究员尹中立指出,从大背景看,全球央行在缩表,都在做一些去杠杆的工作。

  尹中立指出,从去年四季度开始,按揭贷款、开发贷款都不同程度的受限,而按揭贷款是开发商资金回流的主要通道之一,两股力量导致的结果是开发商的现金流在去年四季度之后就变差了。在这一压力下,有的开发商可能判断是短期的市场变化,但是看了半年多之后可能发现,这一变化不是短期,而是中长期的变化,因此就必须调整自己的负债结构。尤其是一些中小型房企急于扩大规模,掌门人对地产形势判断过于乐观,从去年就拼命的通过负债购地,皇冠体育吧,未来就会有巨大的流动性风险。

  “无论是大水漫灌还是逐步紧缩,最终都会传递到企业的杠杆上,尤其是资金密集型、杠杆率较高的房地产行业。大趋势是在降杠杆,企业肯定要未雨绸缪,不可能硬撑杠杆,等到外面没有资金支持的时候,杠杆、财务体系都还没有调整过来。”上述董秘办人士称。

  不过,房企的降杠杆比较分化。有房企去杠杆的同时,则意味着买家的加杠杆行为。不过,如果通过高财务杠杆去购买资产则面临诸多风险。比如作为内地房产最大规模并购,融创中国以632亿元接盘万达相关资产,在此之前其也屡次巨资购买地产项目,财务杠杆频频承压。近日,标普、惠誉两家国际知名评级机构将融创中国列入负面观察名单,标普称此举是反映了在大规模收购土地及扩张非核心业务之后,融创的财务杠杆有可能进一步恶化。

  三途径降负债

  在全球去杠杆的背景下,国内房企的负债率依然居高不下。Wind数据显示,今年一季末,申万一级行业里的129家上市房企里,有101家的资产负债率超过50%,其中61家超过70%。

  一季末,鲁商置业、珠江控股、*ST金宇三家上市房企的负债率均超过90%,而绿地控股、嘉凯城等负债率均为89%。

  7月12日,绿地控股有关人士表示,“负债率是资本市场判断的价值尺度,降低负债一直是公司重点工作之一。在融资环境没有大的调控和监管下,公司从中长期发展战略及股东利益出发,多管齐下积极降低负债,化提高财务健康。”

  据上述人士介绍,绿地已从多举措入手降负债,包括定增、资产证券化、持续降低整体融资成本、提升长债占比优化负债结构等。其中,定增若能实施将直接有利于降低负债率,目前监管层对房企再融资还没有最新松动表态,不过排队已经比较靠前;另外,公司在资产证券化方面做了不少工作,比如2015年底跟荣耀基金合作将公司19家酒店打包后通过Riets形式计划在新加坡上市,目前进展顺利。

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