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A股上市房企偿债高峰期hg0088现金: 泰山压顶 50%造血能力存隐患

作者:谭闫妮 来源:admin 关注: 时间:2019-06-01 22:21
核心提示:查看各上市房企的经营现金流净额,有63家为负值,占比高达50%。最低的三名为滨江集团、金地集团、保利地产......

  2018年上半年,房地产政策调控进入了一个新的阶段。一方面继续抑制非理性需求特别是投机性购房需求,另一方面政策重点调整中长期供给结构,“结构性调控”的政策特征日益明显。但不论如何,房地产市场很难再呈现供需两旺、高歌猛进的盛景已经是不争的事实了。

  而在政策调控依然严格的市场背景下,上市房企()作为房产行业的中坚力量,它们受到政策调控的影响到底有多大?其业绩表现如何?随着上市房企2018年半年报的纷纷出炉,从中可以窥见一二。此外,资金成本越来越贵的情况下,它们的现金流承压能力又怎样?《投资者报》记者近日分析了各房企半年报,并对部分公司发送采访函,以期做一些解答。

  超30%房企业绩仍高增长

  目前,A股126家上市房企都发布了半年报,其中,营收超过100亿元的有15家,前5名分别为绿地控股、万科、保利地产、华夏幸福、招商蛇口。营收增长的共有74家,占比约58%,增速超过100%的有12家,占比约10%,其中,荣丰控股(维权)营收增速2140%,ST金宇营收增速1209%,排在前两位,不过其营收体量都较小,低于2亿元。此外,值得注意的是,排在营收前五的保利地产、招商蛇口营收增速都较低,分别为9.3%、6.6%,一定程度上表明这两家公司在规模追求上放慢了脚步。

  净利润方面,超过50亿元的有5家,与营收前五名公司相同,其中,只有万科净利润超百亿元,达135亿元。总体来看,净利润增长的有82家,占比约65%,增速超过100%的有38家,占比约30%。

  值得注意的是,排在净利润前5名的房企(万科、保利地产等),除招商蛇口之外,净利润增速都在30%左右,相对来说并不突出,这说明规模庞大的龙头房企若想继续高速增长有一定难度。

  高负债成为集体困境

  从数据看出,在地产市场调控较严的情况下,仍有超过50%的房企业绩增长,30%的房企净利润增速甚至在100%以上。不过值得注意的是,在这样的成绩单背后,资产负债率的上升、偿债压力的增大越来越成为房企发展路上的隐忧。

  整体来看,资产负债率超过80%的有35家,占比约27.7%,其中鲁商置业(2.820, 0.00, 0.00%)一家超过90%。由于房地产行业的特殊性,预收账款代表已收取的房款,待交房时才能确认为营业收入,也意味着现在的预收账款就是未来营收的一部分,若剔除预收账款再来看资产负债率,超过80%的仍有18家。

  龙头房企资产负债率及净负债率也普遍上升。具体来看,万科上半年净负债率为32.7%,比去年底的8.8%大幅上升;资产负债率84.7%,创下万科自1991年上市以来的新高;上半年总负债共1.14万亿元,成为A股上市房企中负债额最高的房企。

  下半年偿债压力大增

  值得投资者注意的是,负债率高企不下的情况下,上市房企的偿债压力也变得越来越大。

  据研究,房企面临的第一波偿债高峰就在下半年。据恒大研究院发布的报告,截至2018年6月底,除民间融资和类金融机构贷款,房企有息负债余额约19.2万亿元。2018年下半年到2021年为集中兑付期,规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿元。其中,规模最大的银行和非银金融机构贷款未来4年集中到期;公司债2015年-2016年集中发行,从2018年下半年开始密集到期。

  而天风证券的数据显示,2018年下半年,房企债券到期金额1052亿元,考虑进入回售期的债券按照50%本金偿还,下半年房企债券到期金额就高达2542亿元,高于2018年上半年到期偿还的851.3亿元。

  偿债压力增大,若想保持现金流链条的稳定,就要借新债补充资金或者靠自身“造血能力”还债。但是,随着严格调控,房企融资渠道在步步收紧。此前还传闻一些地区的银监局发文暂停新增地产信托的报备,已过审的信托可发行。保利地产研究院指出,近期监管层仍释放“严控地产杠杆”信号,下半年房企融资端难有大改善。

  从数据来看,筹资现金流净额超过百亿元的仅有11家,筹资现金流净额超过营收一倍的有18家,占比仅在10%左右。

  此外,从上半年上市房企的财务费用来看,超过10亿元的有7家,财务费用占比营收超过10%的就有29家,占比超过23%。这在一定程度上意味着上市房企利息负担越来越大。

  而在龙头房企中,上半年保利地产的财务费用高达17.92亿元,逼近净利润的两成,较去年同期增加137%。

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